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進(jìn)入2023年之初，不論是專家還是行內(nèi)從業(yè)人員，大家都覺得疫情全面放開以后，房?jī)r(jià)必然止跌企穩(wěn)，居民將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性消費(fèi)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)將上一個(gè)臺(tái)階，打工人的生活水平也將因此而提高。

尤其是今年前一兩個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)如約而至出現(xiàn)回暖，各地市場(chǎng)不僅看房量暴增，房子的銷量也明顯出現(xiàn)了反彈。然而，3-4月以后，市場(chǎng)又恢復(fù)調(diào)整周期，不僅銷售出現(xiàn)了明顯的下滑，甚至越來越多的城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了下跌趨勢(shì)。

根據(jù)6月的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布，除了8座城市微漲，1座城市持平以外，有91個(gè)城市二手房?jī)r(jià)處于下跌狀態(tài)，占比高達(dá)91%。

(資料圖片僅供參考)

與此同時(shí)，從2023年1月開始，直至6月，全國(guó)各地二手房掛牌量幾乎都在上漲。甚至連上海等一線城市二手市場(chǎng)也出現(xiàn)了越賣越多的一個(gè)情況。

如今，掛牌規(guī)模最大的城市為重慶，總掛牌量達(dá)到了22萬套，其次是成都20萬套，然后是上海，共計(jì)有18萬套掛牌，值得一提的是，今年上海的二手市場(chǎng)掛牌增速也是眾多城市中最快的，上漲速度達(dá)到了82%。一線城市都如此，其他經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)單一，人口流出較大的城市就更加。

基于這樣一個(gè)大背景下，有行內(nèi)人士以為，2024年起，我們還要做好“潮水退卻”的準(zhǔn)備，房?jī)r(jià)下跌或會(huì)超出大家的預(yù)料。主要有幾個(gè)方面的原因：

01房企債務(wù)壓力巨大

數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房企2023年到期的各項(xiàng)債務(wù)已經(jīng)累計(jì)達(dá)到了9579.6億，相比2022年多出了近700億。這其中只包含了信用債和各類海外債券，如果再算上過去那些一直拖著沒給的應(yīng)付債務(wù)，估計(jì)實(shí)際欠債規(guī)模更大。可見，今年房企們的償債壓力比2022年更要難。

然而，今年的樓市銷售狀況并不比去年好到哪里去，沒有銷量來回籠資金，房企們明年的債務(wù)壓力就更難。

再者，今年初以來，國(guó)內(nèi)人民幣的持續(xù)貶值趨勢(shì)，也加劇了房企們的債務(wù)成本壓力。受美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息的影響，這兩年美元指數(shù)一直保持著一個(gè)居高不下的狀態(tài)。與此同時(shí)，為了刺激國(guó)內(nèi)的消費(fèi)，刺激人們加大消費(fèi)與投資，我國(guó)央行一直采取的是較為寬松的貨幣政策，這也給人民幣匯率下行帶來了壓力。

而這樣的內(nèi)外環(huán)境之下，就導(dǎo)致了大量游資的撤離，比如以前游資在國(guó)內(nèi)投資房地產(chǎn)，海外存款收益更大，資本逐利之下，就加速了游資的撤退。

除此之外，很多房企之前在海外發(fā)行的以美元計(jì)價(jià)的債券成本也會(huì)跟隨著大幅上升，人民幣匯率一旦貶值，這就意味著，房企們償還之前的債務(wù)壓力就更大，這種情況下，房企只能想辦法通過打折促銷的方式來回籠資金?；诖艘蛩?，有不少人覺得在未來，新房市場(chǎng)還有進(jìn)一步下行的空間。

02剛需購(gòu)房需求越來越少

98年房改至今，我國(guó)樓市經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了97%的城鎮(zhèn)住房擁有率以及65%的城鎮(zhèn)化率，這也就意味著，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速度將逐步放緩，未來不會(huì)再有大量的農(nóng)民進(jìn)城，對(duì)購(gòu)房的需求也會(huì)大幅下降。

與此同時(shí)，這幾年國(guó)內(nèi)的結(jié)婚率以及出生率都出現(xiàn)了一個(gè)持續(xù)下行的趨勢(shì)，而且這兩大數(shù)據(jù)已經(jīng)創(chuàng)下了歷史較低位置，這也就意味著，未來年輕人在購(gòu)房需求方面也將越來越低。

而且值得一提的是，到目前為止，國(guó)內(nèi)擁有二套及以上房子的家庭，占比達(dá)到41.5%，這也就意味著，將來很多年輕人完全可以通過繼承的方式來解決居住問題。

基于這幾個(gè)因素影響，有不少人覺得，未來年輕人對(duì)房子的需求將越來越低，房?jī)r(jià)下行的壓力或?qū)⒅鸩皆龃蟆?/p>

03改善型需求在購(gòu)房方面將更加理性

經(jīng)歷了三年疫情以后，不少改善型需求群體在購(gòu)房這一方面也越來越理性了，以前大家只要口袋稍微有點(diǎn)錢，就迫不及待的購(gòu)買房子，提高居住環(huán)境。而今，疫情對(duì)各行各業(yè)的沖擊，導(dǎo)致很多人的工作及收入的穩(wěn)定性大幅下降，進(jìn)一步影響到了改善型需求群體在購(gòu)房方面的需求。

除此之外，從央媽發(fā)布的第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示中也可以看到，有15.9%的居民預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，而有16.5%的居民預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)下跌。也就是說，預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)下跌的居民明顯超過了預(yù)測(cè)上漲的人數(shù)。

也正因?yàn)榇?，很多改善型群體為了避免買入即面臨資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，不少家庭都擱置了之前的購(gòu)房計(jì)劃。

04投資性購(gòu)房群體在加速退出

關(guān)于這一點(diǎn)，從今年以來，各地二手房市場(chǎng)掛牌量的激增情況就可以說明問題。而導(dǎo)致炒房團(tuán)投資客們紛紛加速逃離的主要原因：

一方面，樓市的下行趨勢(shì)導(dǎo)致他們已經(jīng)失去了賺錢效應(yīng)，就迫使不得不選擇加速退出；另一方面，隨著房子的銷量大幅下降，房企投資降低，各地財(cái)收乏力，今年各地對(duì)開征房產(chǎn)稅的呼聲也是越來越高漲。而一旦開征房產(chǎn)稅，就意味著炒房者的持房成本越來越高。為了避免債務(wù)危機(jī)、持房壓力倍增，他們不得不加速逃離市場(chǎng)。

總而言之，房?jī)r(jià)暴漲的年代已經(jīng)成為我們這一代人的歷史，隨著上述各因素的不斷加劇，未來國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)去泡沫化、去杠桿化的趨勢(shì)還將繼續(xù)，最終，房?jī)r(jià)極大可能會(huì)慢慢回歸到一個(gè)合理的價(jià)格區(qū)間，與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂鄴煦^，大家要有一個(gè)心理準(zhǔn)備。

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